Obviamente el precio de la vivienda es el indicador principal que permite establecer el esfuerzo que ha de realizar una familia para poder acceder a la compra de un piso y atendiendo a la evolución que están teniendo, podríamos llegar a la conclusión, en una primera aproximación, (como así se está manifestando en diferentes foros del sector económico) que se ha llegado a un techo a partir del cual no es posible que el sector inmobiliario pueda mantener un nivel de actividad, es decir de venta en línea con los últimos años, aunque lo cierto es que hasta la fecha la evolución de viviendas terminadas y en venta tiende a cero, es decir prácticamente todo lo que se construye se vende.

Joan Bermúdez

La preocupación inicial seria establecer sí se ha llegado a los niveles máximos asumible del precio de las viviendas y por lo tanto, aunque se mantiene una, todavía, fuerte demanda, podría no ser cubierta por que el producto que se ofrece es superior en precio a las capacidades de compra del mercado potencial. En este sentido deberíamos focalizar nuestra atención no en el precio total de la vivienda, si no en el coste periódico que le representa para una familia el acceso a una vivienda, es decir el importe de la cuota que deben pagar cada mes y en este sentido es donde se debe efectuar una revisión de los datos objetivos que nos permitan concluir si realmente "hemos tocado techo", o aún se mantiene cierta capacidad de asumir incrementos de precios de las viviendas.

Recurrir a la idea de una nueva reducción de los tipos de interés, aunque en algunos foros de la U.E. se han insinuado, no parece probable por los bajos niveles en los que ya se encuentran o pensar en un mayor plazo de los prestamos hipotecarios para reducir la cuota, también parece alejado de nuestra realidad ya que plazo y cuota del préstamo va ligado al tipo de interés, y en estos momentos la formalización de las hipotecas a plazos mayores a los 30 años, no comporta en sí mismo una reducción significativa de la cuota. Un ejemplo nos podría servir. La cuota de un préstamo de 6.000 Euros a 30 años al 3,5% de interés seria de 26,94 Euros, mientras que este mismo préstamo a 40 años comportaría una cuota de 23,24 Euros, es decir tan solo se produce una reducción de 3,70 Euros a todas luces insuficiente para atender los intereses de un préstamo durante 10 años más, lo cual descarta un mayor plazo en los préstamos para ajustar a la baja las cuotas hipotecarias.

Por ello analizaremos el esfuerzo real que soportan las familias atendiendo a dos momentos concretos que nos permitan a partir de la evolución de los tipos de interés, datos económicos y trayectoria del precio de la vivienda establecer el importe de una cuota hipotecaria comparativa en el tiempo.

La evolución de los tipos de interés, anteriormente el MIBOR, hoy sustituido por el Euribor, ha comportado una reducción superior a los 6,8 puntos, lo cual ha sido una de las razones básicas que ha permitido asumir los incrementos de precios, pero al mismo tiempo esta mayor capacidad de endeudamiento a facilitado en parte el alza de los precios actuales, aunque hay otros factores influyen, como la situación económica y evolución del país, como el paro que se ha reducido significativamente en los últimos 10 años, lo cual genera además de mayores ingresos por unidad familiar, un nivel de confianza suficiente para acometer y asumir endeudamientos a largo plazo.

Para completar los elementos que nos permitan un mejor posicionamiento con la capacidad/esfuerzo familiar, deberíamos incluir la evolución del precio de las viviendas según datos del Ministerio de Fomento, los se sitúan en el 114,96% en Diciembre de 1.995 frente al 299,59% en Diciembre de 2.004, por lo que el incremento del precio de las viviendas ha sido de 184,63 puntos es decir un aumento del 260,60% en un plazo de 9 años.

El incremento del precio de las viviendas parece llevarnos a la afirmación que hemos llegado al techo de la capacidad de endeudamiento, aunque realmente la situación no es así, toda vez que si comparamos el esfuerzo que las familias tenían que asumir en Diciembre de 1.995 y el importe de las cuotas de las hipotecas actualmente soportan, nos encontramos que el importe a desembolsar cada mes se ha reducido en un 1,80%, es decir transcurrido 9 años nuevamente se ha llegado a la misma situación (en valores absolutos) que se había vivido en las épocas en que los tipos de interés comenzaban a reducirse y por supuesto con una mejor posición económica que en los años anteriores en que los tipos de interés superaban los dos dígitos.

El préstamo de 6.000 Euros en Diciembre de 1.995, a plazo de 15 años (que eran los habituales en ese periodo) comportaba una cuota de 61,34 Euros hoy con un préstamo de 15.637,80 Euros, que correspondería a la misma vivienda con el incremento de precios que ha sufrido el producto, la cuota a pagar seria de 60,25 Euros. Por lo tanto, si después de nueve años con los fuertes incrementos de precios que han sufrido las viviendas, la cuota que se paga cada mes y el esfuerzo económico mensual de una familia, se ha reducido, nos explica la actual dinámica del mercado y el porque a pesar de los aumentos de precios, las viviendas mantienen un fuerte ritmo de ventas.

Es cierto que se ha sufrido un fuerte incremento el endeudamiento familiar con relación a las rentas anuales y en este sentido la situación es delicada, aunque si esta comparación se efectúa con relación al esfuerzo periódico que deben efectuar las económicas domesticas, estas no han tenido una evolución negativa, al contrario, por ello nos encontramos ante un mercado que aun puede seguir asumiendo incrementos de precios, aunque no más allá de un dígito anual. Situación que podría mantenerse siempre que la cuota se sostenga en los actuales niveles, pero si los tipos de interés se incrementan por encima del medio punto porcentual, podría tener una incidencia significativa en la demanda de nuevas compras.

Joan M. Bermúdez i Prieto
Abogado Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Mangement s.l. - BERCOMA - Consultores Inmobiliarios