La aplicación del tipo impositivo del 7% es en realidad una excepción para las empresas constructoras .No toda obra ni cualquier construcción le es aplicable en la correspondiente factura el tipo impositivo de IVA del 7%.

Para aplicar el tipo del 7% se tienen que dar los siguientes requisitos:

a) La operación ha de consistir en una “ejecución de obra”: esto es, el constructor se obliga a entregar una obra (un resultado final) a cambio de un precio, no meramente a prestar un servicio.

b) El contrato (verbal o escrito) para la ejecución de la obra debe ser directamente entre el promotor y el constructor, por lo tanto en una subcontratación no se cumple este requisito.

c) La ejecución de la obra debe tener por objeto la construcción ó rehabilitación de edificios destinados a vivienda.

Las obras de construcción de piscinas, frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas tienen un tipo impositivo del 16%, aunque sean complementarias de de edificios de viviendas.

Le Ley reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido asimila a primera transmisión la venta de un inmueble rehabilitado. Ello implica que al igual que en una obra nueva la venta de ese inmueble deberá sujetarse a Iva y no al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Un error muy común es equiparar el concepto fiscal de rehabilitación con el concepto vulgarmente admitido en el léxico general.

La rehabilitación desde el punto de vista fiscal ha de tener por objeto único ó principal el tratamiento ó consolidación de elementos estructurales de la edificación, por lo tanto no se considera rehabilitación las mejoras, pintados, cambio de tabiques, reordenaciones interiores, etc.

Para que se considere que ha habido una rehabilitación el art.20.1.22, dice que “es rehabilitación de edificaciones las que tienen por objeto la reconstrucción mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas ó cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o en otro caso del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación”

Para que haya IVA la rehabilitación tiene que cumplir determinados requisitos:

-Que la rehabilitación sea de viviendas

-Que la obra consista principalmente en tratamiento, consolidación de elementos estructurales (estructuras, cubiertas, fachadas)

-Que el coste de las obras exceda el 25% del valor de la edificación (terreno incluido).

Axel Ibáñez

Socio Director de Ibáñez & Almenara Abogados y Economistas.

axel@ialmenara.com